對深圳工業上樓政策再推進的建議

　日期：2023-12-19   來源：深圳特區報

　　■ 宋 丁

　　提要

　　工業上樓項目要力避以往產業園區存在的重審批開發、弱后續服務的“二房東”意識和行為，要堅定做好項目各項配套建設，重視合理依規監管，重視提供可持續的優質服務。要打通內外雙循環產業鏈供應鏈，為工業上樓入駐企業及其產業創造強大的產業鏈供應鏈和市場基礎。

　　2022年11月16日，深圳舉行“20+8”產業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間簽約儀式，至此，拉開了轟轟烈烈的“工業上樓”行動的序幕。按照這項政策，深圳將在隨后的5年內，每年籌集和建設不少于2000萬平方米的工業上樓物業空間，5年總量高達1億平方米。

　　這項在全國城市中極具開創性的工業政策，其目標看上去是為“20+8”產業集群化發展政策提供空間保障，為高科技制造業提供高品質、低成本的產業空間，把制造業的根基扎得更牢、更穩，持續增強工業發展后勁。事實上，它幾乎可以說是工業革命以來在工業空間利用方面的一次變革。從現實看，深圳產業用地相對緊缺，作為“全國工業第一市”，深圳推出工業上樓政策顯然是為了力保全國工業第一市的地位。

　　如今，這項政策推出已經一年多了，政策的進展如何？筆者根據媒體報道和親身接觸到部分產業園區和企業實際操作的情況，對深圳一年來的工業上樓情況及效果作出一個初步評估。

　　深圳工業上樓政策開局良好

　　至2022年底前，“工業上樓”計劃推出短短一個多月時間，已有300多家企業提出超過500萬平方米的廠房需求。2023年1月10日，深圳市舉行“20+8”產業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間項目招商大會；2月，深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知正式對外發布，同時推出72個項目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，建成后預計可提供2306萬平方米的高品質、低成本、定制化產業空間，其中有50個項目在20大先進制造業園區范圍內，目前這些項目都已不同程度進入施工階段；深圳各區今年以來紛紛加大土地整備力度，確保所有項目早日開工和建設。

　　今年以來深圳工業上樓政策的推進呈現出如下特點：一是空間分布切合各區特點，二是實施單位以本地國企為主，三是產業定位集中于戰略性新興產業，四是價格把控標準清晰。此外，已啟動的工業上樓項目在建筑設計、模式融合、運營策略、企業安置、項目融資等方面都較好地發揮了示范帶動效應。

　　今年以來，深圳舉行了有關工業上樓多種形式的推廣活動，有效推動了政策的落實。截至目前，第一年2000萬平方米面積的工業上樓籌集和建設目標已經超額完成，企業入駐情況也相對順利。

　　深圳工業上樓政策推進中存在的問題

　　盡管深圳工業上樓政策實施一年來取得了較快發展并完成了第一年的基本任務，但仍存在若干問題，需要在下一步的推進中逐步克服。

　　其一，前后政策的銜接問題。在推進工業上樓過程中，不少項目在土地、開發流程、投融資、招商、運營等領域都存在需要及時融通前后政策的問題，特別是一些原有問題比較突出的項目，積極化解政策矛盾顯得十分重要。

　　其二，市場主體的參與意愿問題。工業上樓項目總體上呈現投資大、周期長、成本高，風險高、回報低的問題，無論是園區企業還是入區企業，對于政策是否穩定和可持續、特定空間布局及系統能否符合生產流程的要求、廠房供給是否快，能否盡快實現投產、綜合成本是否可控、租金和售價是否便宜適中、配套是否完善，能否留得住人和企業、能否有助于明顯提升產業鏈供應鏈運行效率等問題仍然存在疑慮，導致一些市場主體存在觀望情緒。

　　其三，項目運營的風險問題。工業上樓項目運營模式尚不成熟，真正積累了經驗的項目和企業并不多。從現狀看，對進入項目的產業和企業大體是“重籌集”而“輕配套”，“重審批”而“輕監管”，“重前端”而“輕后端”，這樣可能為未來項目園區內企業和產業的發展埋下較大經營風險。

　　其四，政策落實可能越來越難的問題。現有各區的城市更新、土地整備政策下，工業上樓仍存在諸多障礙，頭一年任務完成看似順利，但很多是多年積累下來的目標空間，經過整合就能完成，但未來四年可能任務完成的難度會越來越大，且不同類型、不同轄區面臨的問題都不盡相同，需要對未來推進工業上樓政策的難度有更深入的認知并預備對應性策略。

　　其五，市場競爭問題。目前，粵港澳大灣區廣東9市多數都不同程度在推進或計劃推進工業上樓政策，預示著未來大灣區將有大量工業上樓項目入市，且其他城市的項目租金多數低于深圳，這種低租金虹吸效應大概率會給深圳工業上樓項目的落實帶來更多市場競爭壓力。

　　更好推進未來4年的工業上樓政策落地

　　深圳的工業上樓政策是深圳多年來堅定推進工業立市、制造強市戰略以及為“20+8”產業集群化發展服務的表現，更是保持深圳“全國工業第一市”地位的重大舉措，所以，盡管面臨一系列困難和問題，包括市場競爭的風險，但這項政策的強力推進和全面落實是不會動搖的。為了更好地推進未來4年的工業上樓政策落地，需要從以下一些方面扎實做好各項工作：

　　以“20+8”產業集群化為主流依托，集群化地推進工業上樓。工業上樓政策最直接的目的就是配合“20+8”產業集群化發展出臺的，過去一年來，多數工業上樓項目是按照這個模式推進的。但是，“集群化”的程度還遠遠不夠，對此要認真總結經驗，未來要大力提升產業集群化和工業制造空間利用集群化的水平和產業鏈供應鏈的通暢水平，真正做到“上下樓就是上下游”，真正實現工業上樓的高效率、高效能和高效益。

　　構建模板式的工業上樓“國企搭主臺，民營唱主角”基本格局。工業上樓屬于“準公共產品”，其基本定位就是要做到低門檻對接入駐企業，因此，做這樣的平臺項目必然是以國企為主體。而“20+8”產業對市場動力和競爭的要求又很高，作為中國民營經濟的大本營，深圳的民營科技企業更符合工業上樓項目的要求，因此模版式搭建這樣的格局非常重要。

　　制定工業上樓通用技術標準體系，并與個性定制服務有機結合。經過一年的實踐，深圳工業上樓政策需要細化和深入，其中一個重要的方向就是需要制定工業上樓的通用技術標準體系，以便更合規高效地推進工業上樓工作。

　　招商前置，滿足入駐企業真實需求及與物業方形成高度適配性。以往的產業園區運營中，一個明顯的問題是，園區重資產開發在先，招商工作滯后。這種模式在經濟比較好的時候問題不大，但目前經濟形勢整體疲弱的背景下，很多園區招商就變得非常困難。因此，深圳工業上樓項目一定要汲取經驗教訓，積極推進招商前置模式，以便更多更好地滿足入駐企業對項目空間和產業布局的不同需要，不斷探索個性定制服務的專項應對策略。

　　重配套重監管重服務，傾力創建工業上樓項目園區最佳生態系統。工業上樓項目要力避以往產業園區存在的重審批開發、弱后續服務的“二房東”意識和行為，要堅定做好項目各項配套建設，重視合理依規監管，重視提供可持續的優質服務。要打通內外雙循環產業鏈供應鏈，為工業上樓入駐企業及其產業創造強大的產業鏈供應鏈和市場基礎。

　　最大限度發揮城市更新和土地整備工作在工業上樓中的重點作用。深圳建設用地十分有限，工業上樓項目大量切入城市更新和土地整備工作是必然的，而且量會很大，會成為深圳工業上樓的主戰場。因此，要積極協調城市更新和土地整備工作的各項政策和工業上樓政策的適應性，最大限度實現雙贏。

　　（作者系國家高端智庫CDI研究員）