中國樓市，現象就是真相
日期：2010-11-24 來源：深圳信息網
很多人習慣以觀望的姿態來等待樓市真相揭曉，其實樓市沒有真相。
——商業地產、資源性豪宅不畏新政
中國樓市在短短十多年時間里成就了一部社會經濟的百科全書，房地產開發從一個行業問題衍生成社會問題，每一次決策都要牽動六大部委聯合發文，從布衣百姓到國家總理都要時刻關心房地產價格。電視機價格從幾百塊到十幾萬元，蘋果iPhone4從4千到7千，路易威登、愛馬仕從一萬到一百萬……這些都不關我們的事，房子就不同，樓市就是國家大事。老百姓能記住有多少次春節聯歡晚會，卻已經記不清有過多少次樓市調控，每次調控都制造出無數新生代專家，催生出若干高峰論壇，分析、研判、憤怒、困惑、預測、甚至打賭……歸結成一點稱之為“觀望”。曾經，很多人睜大渴望的眼睛看專家怎么預測，專家們（包括很多偽專家們）越分析越困惑，2008年，眼看答案就要揭曉，金融風暴席卷，于是重新分析，危言聳聽，結論是大家觀望，就像防空警報拉響，應該習慣性集體臥倒，但是，政府救市了，潘石屹悄悄說一句“解放軍來了！”，話音未落，樓市瘋漲，購房者情緒激動之時，任志強說，房子本來就是富人玩的游戲，話音剛落，一只憤怒的皮鞋砸來，那只集中了億萬買不起房子大眾情緒的憤怒皮鞋，終究沒能抵抗樓市的力量，強弩之末也只好落在墻角觀望，曾經蘊含中國廣大置業者集體智慧的觀望逐漸成為無奈和迷茫，那兩年，樓市教主王石先生幾乎不對樓市發表任何實質性看法，他除了爬山還是爬山，萬科全國項目策略性地促銷只在股市引起一陣騷動，中國樓市依然堅定。期間，對樓市發表診斷的專家無數，政府有關部門表態無數，高峰論壇無數，直到今天，從國七條到國十條，從限貸到限購，集全民族理性思辨和昂揚斗志向中國樓市打出最具力量的一拳，這可謂雷霆萬鈞的一拳，打出的結果依然是——觀望。但是這次觀望的主角換成了開發商，他們或許有足夠的理由和資本觀望，地王還是出現，一些地產上市公司的負責投資的老總受命繼續堅決拿地，2012年即將面世的項目依然不乏超大體量超高品質的商業地產和山海豪宅，樓市的航母在暴風雨前不會減速。調控之時，成交下降，泡沫擠壓，資金變速跑，這就夠了，不要奢望別墅降到三折清倉，豪宅不會減少，安居房也會越來越多，這就是樓市呈現的真實面貌，我們面對的就已經是絕對真相。
新政助力商業地產攀登歷史高峰
商住價值倒掛現象在全國一線城市存在了很多年，豪宅價格超越商業寫字樓和商鋪不足為奇，但是一個不能忽略的事實是，每一次樓市的調控，都使商業地產的價值得到一次提升，如果說深圳東門和華強北商鋪有出現過投資傳奇，即使在住宅市場大軍壓境的樓市發展歷程中，深圳的廠房和旅游地產更是年年花開不斷，特區內寫字樓市場雖飽含委屈但也驕傲地前行，她們在調控中復蘇，在調控中新生，商業地產在樓市歷史上跨著最穩健的步伐。今天，在新政背景下來看商業地產的進入門檻，已經和住宅基本相當。從投資回報來看，華強北商鋪從幾年前的3到5萬每平方米漲到現在的20萬以上，即使龍崗的商鋪也因為地鐵三號線的利好從3萬漲到8萬，福田、南山等寫字樓的價格在近幾年里最少也是價格翻番。可以預計隨著嚴厲的國十條和更加嚴厲的調控政策，資本進入商業地產的規模和速度將不可限量。
有統計表明，萬科、保利、金地、華潤、綠地、萬達等知名企業轉向商業地產的程度將大大加劇。萬科投資多個大型商業地產項目，且宣布將商業地產資產比例提升至20%。保利在未來將商業地產投資額占其全部投資額的比例提升至30%。華潤置地、雅居樂投資戰略中，對商業地產資產比例都將將提高至40%左右。根據保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》。根據規定，保險資金投資不動產將僅限于商業、辦公，以及與保險相關的養老、醫療等不動產，且5年內不得轉讓。業內估算，這一規定意味著未來約有4500億元的保險資金可以用于投資商業地產。來自DTZ戴德梁行研究部的環球房地產市場投資趨勢報告中指出: 2011年環球房地產投資金額預計將增至2810億美元，年度增幅22%,而投向亞太區市場的投資資金預計將高達710億美元，年度增幅為29%。高力國際最近發表了2010年亞太區寫字樓租戶調查，全球金融危機后，亞太區租戶普遍對經濟及增長前景樂觀。從需求的角度而言，商業物業市場正處于明顯改善周期，在新政背景下，商業地產或許將登上歷史巔峰。
資源性豪宅不畏新政
深圳豪宅歷經多次調控，成為一朵“永不凋謝的花”是不爭的事實，2010年，在史上最嚴厲的調控背景下，深圳多個豪宅銷售穩定，大量的實力買家現身，一次性付款比例上升，據前海某高端項目總經理透露，調控剛開始的一個月里，銷售量出現過下滑，隨即，銷售升溫，銷售業績完全在滿意范圍內，該樓盤的銷售勢頭引得周邊項目的銷售負責人十分羨慕，據分析，限貸令遠遠不足以制約高端客戶的購買計劃，他們的資金來源和渠道較為寬泛，相對他們強大的購買力而言，政策提高首付只是阻斷了他們低成本利用銀行貸款當的途徑而已，如果說限貸、限購對市場產生了強烈刺激，在樓市購買指數陡然下降，開發商自我休眠，土地供應量減少的氛圍中，一部分人對樓市價格上升的判斷反而更加堅定，尤其是資源性產品。同樣，不少具有山海資源的項目，更在當下表現出特有的銷售業績。據調查，2011年，深圳即將面世的山海資源性高端產品不在少數，南山某高端山居項目甚至以創深圳樓市歷史上價格之最的態勢亮相。
海島別墅，樓市一枝獨秀。在全球范圍內，海島別墅一直以獨特的產品設計和人居理念吸引公眾的眼球。公眾人物和頂尖富豪們大多會擁有時裝大師喬治·阿瑪尼一處超然物外的海島別墅。足球明星大衛·貝克漢姆、好萊塢影視明星布拉德·皮特和安吉利娜·朱莉、f1車王邁克爾·舒馬赫、高爾夫球星泰戈·伍茲、網球運動員鮑里斯·貝克爾無一例外擁有自己的海島別墅，這些資源稀缺的產品因超然物外而備受高端人士青睞。作為對稀缺自然資源擁有的偏執，以及財富身份的象征，英國維珍集團總裁的理查德·布蘭森干脆買下維京群島的內克島整座島嶼，奧斯卡影帝梅爾·吉布森耗資1500萬美元在太平洋島國斐濟附近買一座2160公頃的小島，世界魔術大師大衛·科波菲爾(David Copperfield)花費6500萬美元巨資，在加勒比海域巴哈馬群島南部一口氣買下了由4座小島組成的埃克蘇馬(Exuma)群島。在中國，一些頂尖富豪和知名人物也同樣對海盜別墅情有獨鐘，隨著社會經濟的發展，個人對財富的擁有和人生享受在觀念上發生了巨大的變化，從電視到汽車，從私人飛機到豪華游艇，從海島別墅到私人島主，社會進步的符號正在向國際軌道靠攏。無論市場發生著怎樣的變化，自然、稀缺、高端產品永遠保持超然物外的獨有形象和品質。