開發商資金充裕度下降

　日期：2010-07-14   來源：深圳新聞網

在調控后收緊的融資渠道面前，部分開發商仍表態“不差錢”。業內專家以及分析師透露，１～５月的房企資金壓力不大，但充裕度在下降，隨著調控深入，若融資渠道不暢，房企可能產生資金缺口。面對收窄的融資渠道，部分開發商出現新動向，將融資的方向轉向了外資銀行。

房企資金充裕度下降

在調控大勢下，上市房企通過股市融資受到證監會和國土局的聯合審批，且在股市下行的行情下，多個房企股價已經跌破增發價。

６月期間，招商地產公告，股東大會通過了撤銷定向增發方案。世茂股份緊隨其后，公告宣布撤銷約１７億元的增發方案。

不過，面對股權融資渠道受阻，部分房企仍表態，憑借自有資金、信托融資等其他渠道，并不差錢。

面對地產大佬一直宣稱的“不差錢”，全國工商聯房地產商會會長聶梅生則表示，“不要總認為自己不差錢，開發商的資金充裕度在下降。”

現金流越來越緊張

聶梅生表示，檢測１～５月的數據，開發商資金充裕度開始下降，自有資金率上升明顯。她介紹，房地產企業的自有資金占投資比重在去年為４９．４％，但在今年５月達到７０．３％。去年房產企業的月均自有資金是１４５２億元，到了今年５月份達到了２０８２億元。同時，房企資金充裕度明顯下降，今年３月份的充裕度是１∶１．６７，現在下降到１∶１．４２。“這個比例能否撐到年底不好說。”

齊魯證券房地產分析師涂力磊表示，在此輪政策調控中，擠壓開發商資金，迫使其降價是手段之一。從假設測算中可以看出，開發商有銷售壓力，但暫時還不致命。如果成交繼續下滑，為保證資金平衡，房企在４季度可能出現更大規模降價。

一家股份制銀行地產金融總監表示，雖然開發商上半年銷售為今年積累了不少現金流，但是在調控繼續深入的情況下，開發商下半年的銷售不容樂觀，而且在開發、投資等資金支出方面的需求仍然存在。雖然開發商自有資金能維持一段時間，但現金流也將越來越緊。他預計，房地產行業的調整，中小企業支撐不下去，還將出現大魚吃小魚，房企之間重組兼并的現象。

房企眼光轉向外資銀行

種種跡象表明，在房地產融資的渠道變得越來越窄的當下，股權融資受阻和資金有壓力預期，使房企融資開始尋求新的渠道，其中一個明顯動向是外資銀行的身影頻頻顯現。

６月２５日，奧園從南洋商業銀行及中國銀行澳門分行獲得５億元的定期貸款融資，資金將用作奧園的一般營運資金。緊隨其后，恒基兆業宣布其與１８間國際及本地銀行簽訂一項１３２．５億元的５年期循環貸款；雅居樂也于近期從東亞銀行獲得了８億港元的借款。新世界發展也獲得了一家銀行７億港元４年期的貸款。

加之今年４月２８日，龍湖披露，成功獲得一筆來自國際銀團最高上限為２１．５億港元的貸款。實際上，包括恒大、雅居樂、佳兆業、人和商業等在港上市的中國內地房企也紛紛推出了海外融資計劃。業內人士分析稱，龍湖的這一成功案例將對其他房企融資創新渠道起到風向標的作用。

融資成本明顯攀升

近期，銀監會叫停了銀信合作業務，信貸調控進一步收緊；房地產商的融資難度和融資成本大幅飆升。此前，在港上市的中國內地房企紛紛轉向境外發行高息債券，而不少Ａ股上市公司則通過信托、委托貸款、股權質押融資等方式“找錢”。

“兩年前那一輪行業低谷時，房企公開融資的成本最高也就到１０％左右；今年，很多企業發債或信托融資的利率高達１２％～１７％。”一位信托公司的經理說。

銀行貸款、再融資受到限制，嚴厲調控使銷量下滑，依靠銷售回款也不容易，有境外再融資優勢的在港上市房地產企業開始以高息為代價求得資金。在花樣年之前，碧桂園、雅居樂、佳兆業等已紛紛發債進行境外融資，這些內地房企境外融資的成本連續攀升。

恰在此時，上市公司委托貸款也開始增多。今年截至６月２５日，共有５３２則上市公司公告“委托貸款”事項，比去年同期增長３０．１％。借款方為開發商的委托貸款利率，明顯高于基準的利率水平。

ＷＩＮＤ統計顯示，今年以來已經有３７家房地產上市公司的各類股東以股權質押方式進行了９２宗融資活動，質押股份總數接近５２億股。僅５月份以來就發生３１宗質押融資活動，６月份以來愈演愈烈。而去年全年僅有１９家上市房企進行了３１宗股權抵押融資。

浙企向員工募集資金

在浙江一家中型房地產公司工作的顧偉新（化名）近日購買了１０萬元信托理財產品。與其他信托產品不同的是，顧偉新購買的是該地產公司特定向內部員工發售的產品，年收益率達１２％。

“通過信托的形式向企業員工募集資金，緩解燃眉之急，這種方式已在江浙地產圈內悄然興起，很多知名房企也加入了信托化內部籌資的行列。”據業內資深人士介紹，信托化內部籌資的規模一般在１至３億元，收益率超過１０％。房企在“為員工增加福利”的旗號下籌集流動資金，而員工則在高息的誘惑下積極參與認購。