建房子更要管房子

□房價無疑是當今人們最關注的問題，走到哪里，人們議論的都是房價。其實還有一個更重要的問題被忽視，這就是管房。

　　□建房、買房是一次性的，可管房是百年大計。從這一意義上說，管房比買房的開支大，房屋管理產業比建房產業還大，而這個產業還沒有被重視起來。

　　我們看到，現在在各個城市，由于缺乏管理、維修，建成沒幾年的房子已經有些破爛不堪，建成10年后的房子就成了老房子。

　　造成這種狀況的原因，主要就是因為重建設，重購買，輕管理。

　　具體來說，一是物業管理法規不健全，政府對于住房的修繕沒有科學、嚴格、細化的規定；二是物業管理不規范，大多數小區沒有業主委員會，物業管理混亂，不少住房維修基金被挪用；三是部分業主責任意識不強，不愿意承擔物業管理費、房屋修繕費用等。在我所住的小區，管理費的繳納比例就很低，不交者往往還振振有詞。

　　房子不像其他消費品可以經常更換，房子是不動產，要靠不斷修繕來保命、保值。我們的住房實現了個人擁有，但管理缺位、責任缺失，自己不愿意花錢修繕維護自己的房產，政府部門對此也缺乏管理。

　　要管理好房子，怎么辦？一方面是政府要完善法規，嚴格落實法規；二是提高房屋管理費，對存量房屋進行更好地管理維修。我們到國外尤其是發達國家都會看到，那里的住房建筑都保持得很新，那是因為政府對住房的管理維修有很嚴格的要求，必須經常對住房進行維修、粉刷，保持房子的清潔、整齊。如果進入樓內，可以看到樓道等公用部分打掃得干干凈凈，有的還鋪著地毯。

　　最近我到德國的柏林，專門去看了住宅社區。陪同的人告訴我，這里的房子外墻幾乎每年都要粉刷或者修整一次，這樣房子看上去很新，實際上都是老房子。這些粉刷、維修的費用都是由房主繳納的。聽說，在南非的約翰內斯堡，要是你住的房子外墻臟了而不修繕，那么執法機構就會像對待亂停車一樣，馬上給你貼一張上千美元的罰款單。

　　管房子需要錢，錢從哪里出？當然要從房主那里。這就要求提高房屋管理費，或者單項集資。這樣當然會增加擁有住房的成本，但其實這與人們修自己的車子有什么區別呢？當然，錢交了，必須要能用到該用的地方，房主對花錢要有監督權。現在大多數住宅小區沒有業委會，都是物業公司說了算，不少業主擔心，不管交多少錢都進了物業公司的腰包。在這種情況下，別說增加管理費了，就連基本的管理費也不愿意交。結果造成現在的惡性循環。

　　其實，提高房管費不僅可以使房屋得到更好地維護，也可以降低人們的買房沖動，由于房屋擁有成本大，買房時更要好好掂量一下。同時，也會讓那些擁有多套房屋者承擔更大的成本，如果加上嚴格的物產稅，累進房屋交易增值稅，就更能夠抑制那些炒房者的投機沖動，房價的上升也會維持在一個合理的范圍內。

　　一位朋友向我介紹，在紐約，要是買一套80平方米的公寓房，除了要還貸和交不菲的物產稅之外，每個月還要交大約400美元的房屋管理費。與此相聯系的是，因為擁有了房子，就算是有產者了，因此政府為無房者所提供的收入稅、醫療優待等好處都會統統取消。因此，很多收入一般的人寧可租房也不買房。在南非，買房并不太貴，但是擁有住房的成本很高，包括很高的物產稅、物業管理費、房屋維護費等。

　　把買房和管房統一起來，建立一個統一的系統，這是一個必須要做的系統工程。現在，政府、市場的主要注意力在建房、賣房、買房，但對管房重視不夠，這種局面應該改變。

　　從經濟的角度來說，住房管理是一個可以延續很長的大產業鏈，發展好這一大產業鏈，既可以使大家住得好，也可以使城市更美，還可以拉動經濟，把房價調控在一個合理范圍內，何樂而不為呢！